近日，湖南省長沙市一居民自建房發(fā)生倒塌引起社會的廣泛關注。湖北省住建廳也于近期部署開展了全省城鄉(xiāng)房屋尤其是自建房安全隱患排查整治工作。而針對農(nóng)村群眾關心的一些常見的自建房問題，如：農(nóng)村宅基地上建房有哪“六不準”?自建房施工造成人身損害房主一定要擔責嗎?鄰居建房造成自家房屋墻面開裂、地面沉降等，該如何賠償?讓我們從法律的角度，一起來了解一下吧!

農(nóng)村宅基地上建房有哪“六不準”?

【解讀】

按照《中華人民共和國土地管理法》《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》等法律法規(guī)規(guī)定，農(nóng)村建房有“六不準”：

一、不準隨意多層修建。新建或翻建房屋應申請并取得《鄉(xiāng)村建設規(guī)劃許可證》，可建設層數(shù)由各地規(guī)定，一般不允許建三層以上房屋。在農(nóng)村建造或翻修超過三層以上的農(nóng)房時，需要專業(yè)的施工團隊建造，同時還需要向鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府遞交相關的申請，經(jīng)過審批后才可以動工;

二、不準超面積標準建造。農(nóng)村建房實行“一戶一宅”原則，各地農(nóng)房宅基地占地面積一般由地方土地管理法規(guī)作出規(guī)定。非法的“一戶多宅”應按照《土地管理法》的規(guī)定予以拆除，但若通過合法繼承等方式獲得的宅基地，是被允許的;

三、不準隨意翻修農(nóng)房。按照《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》的規(guī)定，在農(nóng)村翻修舊房、危房時，必須要取得鄉(xiāng)村建設規(guī)劃許可證，需要向村委會遞交申請，審批通過并獲得鄉(xiāng)村建設規(guī)劃許可證后才可以動工。未取得鄉(xiāng)村建設規(guī)劃許可證翻修房屋，違反《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》的規(guī)定，面臨被拆除的危險;

四、不準建在規(guī)劃區(qū)域外?！锻恋毓芾矸ā返诹l規(guī)定，農(nóng)村村民建住宅，應當符合鄉(xiāng)(鎮(zhèn))土地利用總體規(guī)劃、村莊規(guī)劃，不得占用永久基本農(nóng)田，并盡量使用原有的宅基地和村內空閑地?！冻青l(xiāng)規(guī)劃法》第四十一條規(guī)定，在鄉(xiāng)、村莊規(guī)劃區(qū)內進行鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)、鄉(xiāng)村公共設施和公益事業(yè)建設以及農(nóng)村村民住宅建設，不得占用農(nóng)用地;確需占用農(nóng)用地的，應當依照《土地管理法》有關規(guī)定辦理農(nóng)用地轉用審批手續(xù)后，由城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門核發(fā)鄉(xiāng)村建設規(guī)劃許可證;

五、不準擅自改變用途。宅基地設置的目的是保障農(nóng)村村民居住需要，不允許“掛羊頭賣狗肉”，比如在宅基地上建設規(guī)模化的工廠或建房出售;

六、不準未批先建。建房前，應申請批準使用宅基地，獲得鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府頒發(fā)的《農(nóng)村宅基地批準書》，取得《鄉(xiāng)村建設規(guī)劃許可證》。涉及林業(yè)、水利等部門的，還應經(jīng)過相關部門批準。

自建房施工造成人身損害 房主一定要擔責嗎?

【案情簡介】

房主甲與個體工匠乙簽訂《施工協(xié)議》，約定房東甲將其位于某村的三層樓房發(fā)包給個體工匠乙建造，個體工匠乙雇傭丙為其施工。丙在施工作業(yè)時不慎墜落，將路過的丁砸傷。因此，丁將被告甲、乙、丙三人訴至法院，要求三被告賠償損失。另查明，個體工匠乙無村鎮(zhèn)建筑施工資質。丙某施工過程中，施工場地未搭建安全防護網(wǎng)，未系安全繩。

【解讀】

農(nóng)村建造房屋，房主要謹慎履行選任義務。

一、自建三層(含三層)以上房屋需要建筑資質，受《中華人民共和國建筑法》調整，一般認定為農(nóng)村建房施工合同。該種情況下，若房主未按規(guī)定辦理建房手續(xù)，將工程發(fā)包給無建筑資質的承包人施工，則房主存在選任過失，需要承擔過錯責任。

二、自建兩層(含兩層)以下低層住宅且包工包料的，由承包方承擔房屋建造的全部事項，工期滿后房主向承包方支付報酬，一般認定為承攬合同。這種情況下，雖不需要建筑資質，但也有資質要求，一般情況下，具有農(nóng)村建筑工匠資格的人員或具有當?shù)匾话愎そ乘降娜藛T可認定為具有承攬資質，如房主在沒有定作、指示或者選任過失的情況下，一般不承擔賠償責任。

三、自建兩層(含兩層)以下底層住宅且包工不包料的，即“包清工”，房主在整個施工過程中發(fā)揮指揮、監(jiān)督和管理的作用，對施工人起實際控制和支配的作用，一般認定為勞務合同。施工者因提供勞務造成他人損害的，由接受勞務一方即房東承擔侵權責任，提供勞務一方因勞務自己受到損害的，則根據(jù)雙方各自的過錯承擔相應責任。

本案中，房東甲其將三層樓房發(fā)包給個體工匠乙修建，雙方的關系是建設工程發(fā)(承)包關系，施工過程中造成丁人身損害，應當承擔侵權責任并賠償損失。個體工匠乙作為工程的承包人，是施工現(xiàn)場的組織指揮、監(jiān)督協(xié)調者，也是安全風險的管控者，事故的發(fā)生主要是因其管控不到位，存在較大過錯，應承擔主要責任。其次，行為人丙雖然是個體工匠乙的雇員，但其在施工中缺乏安全防范意識，在未搭建安全防護網(wǎng)、未系安全繩的情況下不規(guī)范操作從而墜落造成損害，也有一定過錯，亦應承擔一定的責任。房東甲將涉案工程發(fā)包給不具備施工資質的個體工匠乙修建，存在選任過錯，應當承擔一定比例的責任。

鄰居建房造成自家房屋墻面開裂、地面沉降等，該如何賠償?

【案情簡介】

2021年年中，李某對其房屋進行了改造，將原有的房屋全部予以拆除重新建造，開挖基坑深達4米。在改建房屋過程中，隔壁鄰居王某家中出現(xiàn)墻面開裂、地面不均勻沉降等各種問題，故向法院起訴，要求判令李某賠償因建房造成房屋破壞產(chǎn)生的修復損失等費用。李某則認為，王某房屋出現(xiàn)問題系其年久失修所致。

【解讀】

建造房屋過程中，禁止進行危及相鄰不動產(chǎn)安全的活動。本案中，被告將其房屋拆除重建，在重建過程中，原告家中發(fā)生墻面、地面開裂、瓷磚裂縫、地面不均勻沉降等損壞情形。司法鑒定意見認為，被告李某坑基施工是造成原告王某家中內外裝修損壞、不均勻下沉的直接原因，結合修復方案和費用的鑒定報告，法院最終確認修復損失為9.8萬余元。

編輯：董滿