9月8日，湖北省鄂州市人民法院此前審理的一起男子買到“兇宅”兩年后要求退款案，引發(fā)關(guān)注。

據(jù)報(bào)道，2021年10月，湖北鄂州的陳先生以55萬(wàn)元向王女士購(gòu)買城區(qū)房屋，貸款后完成過戶，購(gòu)房合同中約定“買方已知房屋情況，賣方無(wú)瞞”。

2023年8月，陳先生意外得知該房屋內(nèi)曾發(fā)生王女士母親自縊身亡的事兒，認(rèn)為王女士隱瞞“兇宅”事實(shí)構(gòu)成欺詐，遂起訴要求撤銷合同、返還房款及中介費(fèi)等，并讓王女士代償剩余貸款。

王女士則辯稱房屋質(zhì)量無(wú)問題，且合同已約定“無(wú)隱瞞”，拒絕擔(dān)責(zé)。

最終，法院認(rèn)定房屋屬“兇宅”，王女士未履行告知義務(wù)構(gòu)成欺詐，判決撤銷相關(guān)合同，王女士返還錢款并代償貸款。

那么，什么樣的房屋會(huì)被認(rèn)定為法律語(yǔ)境下的“兇宅”?

房屋出賣人未主動(dòng)告知房屋是“兇宅”會(huì)承擔(dān)什么法律后果?

購(gòu)房者若買到“兇宅”，可通過哪些法律途徑維護(hù)自身合法權(quán)益?

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北京德和衡律師事務(wù)所吳學(xué)聯(lián)律師專業(yè)解讀!

1.什么樣的房屋會(huì)被認(rèn)定為法律語(yǔ)境下的“兇宅”?本案中法院為何認(rèn)定案涉房屋是“兇宅”?

吳學(xué)聯(lián)：法律層面雖未對(duì)“兇宅”作出統(tǒng)一的立法定義，但結(jié)合司法實(shí)踐和社會(huì)普遍認(rèn)知，“兇宅”通常指房屋內(nèi)發(fā)生過非正常死亡事件(如自殺、他殺、意外事故致死等)的房屋。這類事件可能對(duì)購(gòu)房者產(chǎn)生心理不適、影響居住體驗(yàn)，進(jìn)而實(shí)質(zhì)性影響交易意愿，成為房屋交易中的重要信息。

本案中，法院在認(rèn)定時(shí)會(huì)綜合考慮以下因素：首先是事件性質(zhì)，案涉房屋內(nèi)發(fā)生過非正常死亡事件(如自殺、他殺等)，這與因疾病、衰老等自然原因?qū)е碌乃劳鲇斜举|(zhì)區(qū)別。其次是社會(huì)普遍觀念，該事件是否在社會(huì)普遍觀念中被認(rèn)為是不吉利的，足以對(duì)居住者的心理產(chǎn)生負(fù)面影響，進(jìn)而影響其購(gòu)買決策。案涉房屋發(fā)生過王女士母親自縊身亡的事件，屬于自殺這種非正常死亡事件，符合社會(huì)公眾對(duì)“兇宅”的一般認(rèn)知標(biāo)準(zhǔn)，所以法院認(rèn)定該房屋是“兇宅”。

2.房屋出賣人是否有義務(wù)主動(dòng)告知購(gòu)房者房屋是“兇宅”?未告知會(huì)承擔(dān)什么法律后果?

吳學(xué)聯(lián)：根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法典》第七條“誠(chéng)信原則”及房屋交易的特殊性，房屋出賣人對(duì)“兇宅”信息負(fù)有主動(dòng)告知義務(wù)。原因在于：一方面，“兇宅”信息不屬于“肉眼可見的房屋瑕疵”，購(gòu)房者難以通過自行查驗(yàn)發(fā)現(xiàn)，賣方作為房屋的原權(quán)利人“非正常死亡事件”的親歷者，處于信息絕對(duì)優(yōu)勢(shì)地位;另一方面，“兇宅”信息直接影響購(gòu)房者的“意思表示”——若知曉該信息，購(gòu)房者可能選擇不購(gòu)買或壓低價(jià)格，屬于“影響交易意愿的關(guān)鍵因素”，賣方隱瞞則違背誠(chéng)信原則。

本案中，王女士不僅未主動(dòng)告知“兇宅”事實(shí)，反而在合同中承諾“賣方及營(yíng)銷中心無(wú)隱瞞”，屬于“故意隱瞞重要信息”，符合民法典第一百四十八條“欺詐”的構(gòu)成要件(一方以欺詐手段，使對(duì)方在違背真實(shí)意思的情況下實(shí)施民事法律行為)。最終，法院判決撤銷相關(guān)合同，王女士需返還購(gòu)房款、中介費(fèi)、稅款，并代償銀行貸款本息，正是對(duì)“未履行告知義務(wù)”的法律追責(zé)。

3.本案中合同約定“買方已知悉房屋產(chǎn)權(quán)及居住情況，賣方及營(yíng)銷中心無(wú)隱瞞”，為何法院仍認(rèn)定賣方“隱瞞”并構(gòu)成欺詐?

吳學(xué)聯(lián)：合同中的“無(wú)隱瞞”條款不能成為賣方“免責(zé)的擋箭牌”，關(guān)鍵在于條款是否覆蓋“兇宅”這類“關(guān)鍵信息”，以及賣方是否真正履行了告知義務(wù)。

首先，“房屋產(chǎn)權(quán)及居住情況”是概括性表述，而“房屋內(nèi)發(fā)生非正常死亡事件”屬于影響交易核心決策的具體信息，不能僅憑概括性條款推定買方“已知悉”——買方簽訂合同時(shí)，難以預(yù)見到“居住情況”包含“兇宅”事實(shí)，賣方需針對(duì)該特殊信息作出“明確、具體的告知”，而非依賴籠統(tǒng)條款規(guī)避義務(wù)。其次，王女士在明知房屋是“兇宅”的情況下，未向陳先生作出任何提示或說明，反而通過合同條款“承諾無(wú)隱瞞”，本質(zhì)是“以虛假承諾掩蓋真實(shí)信息”，主觀上具有“故意隱瞞”的惡意，符合欺詐的主觀要件。因此，法院未認(rèn)可該條款的免責(zé)效力，仍認(rèn)定賣方構(gòu)成欺詐。

4.購(gòu)房者若買到“兇宅”，可通過哪些法律途徑維護(hù)自身合法權(quán)益?本案中陳先生的訴求為何能得到法院支持?

吳學(xué)聯(lián)：購(gòu)房者若買到“兇宅”，可以保留購(gòu)房合同、交易憑證、付款記錄等材料，收集賣方隱瞞房屋是“兇宅”的證據(jù)，包括鄰居的證人證言、社區(qū)記錄等，以及與賣家關(guān)于房屋情況的溝通記錄、聊天記錄、通話錄音等，通過與賣方協(xié)商、向相關(guān)部門投訴或向人民法院提起訴訟等途徑維護(hù)權(quán)益。

本案中陳先生的訴求能得到法院支持，是因?yàn)橘u方故意隱瞞“兇宅”事實(shí)，構(gòu)成欺詐，陳先生在不知情的情況下簽訂合同屬于受欺詐而做出的意思表示，根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，他有權(quán)請(qǐng)求撤銷合同。隱瞞“兇宅”信息不僅違反法律規(guī)定，也違背了社會(huì)善良風(fēng)俗，為司法實(shí)踐所堅(jiān)決否定，所以法院判決撤銷相關(guān)合同，判令賣方返還購(gòu)房款、中介費(fèi)和稅款，并代為償還貸款銀行本息。法院判決旨在糾正因欺詐導(dǎo)致的不公平狀態(tài)，保護(hù)善意買方的合法權(quán)益，并維護(hù)市場(chǎng)交易的誠(chéng)信基礎(chǔ)。

編輯：陸興敏