今年9月15日，我國目前第一部專門規(guī)范住房租賃的行政法規(guī)《住房租賃條例》(以下簡稱《條例》)將正式施行。

《條例》有哪些亮點(diǎn)?

如何保障各方權(quán)益?

日前，記者采訪了市住房和城市更新局工作人員，結(jié)合本地案例進(jìn)行深度解析。一起來看↓↓↓

退押金難?破!

前幾年，前來十堰務(wù)工的張女士租賃了一套房屋，租期一年，租金每月1000月，押金2000元，并和房東簽訂了房租租賃合同。

租約到期后，張女士要求房東退款，被房東以地板有劃痕為由，拒絕退還押金。張女士卻表示根本不是劃痕，而是水漬，雙方就押金問題發(fā)生糾紛。經(jīng)調(diào)解，房東退還了1500元押金。

“這類糾紛的核心，源于租賃合同對押金約定不細(xì)致?！笔凶⌒戮钟嘘P(guān)負(fù)責(zé)人介紹，《條例》第10條規(guī)定，出租人收取押金的，應(yīng)當(dāng)在住房租賃合同中明確約定押金的數(shù)額、返還時間以及扣減押金的情形等事項(xiàng)。除住房租賃合同約定的情形以外，出租人無正當(dāng)理由不得扣減押金。

市住新局有關(guān)負(fù)責(zé)人提醒：租客和房東在簽訂合同時，要細(xì)看押金條款，明確扣減的具體情形，比如設(shè)施設(shè)備及室內(nèi)物品損壞賠償標(biāo)準(zhǔn)。入住時要和房東一同對房屋內(nèi)的設(shè)施設(shè)備及物品進(jìn)行詳細(xì)的檢查、登記，如果存在損壞的情況，一定要讓房東進(jìn)行維修或更換。如果物品存在磨損、老化的情況，也要通過拍照等方式標(biāo)注清楚。

中介跑路?破!

陳先生夫婦因隨女兒遷居外地，遂決定將十堰的房屋出租。他們私下聯(lián)系某房屋中介工作人員委托其代辦租賃房屋事宜。初期，房屋租金都能按時轉(zhuǎn)入陳先生賬戶。然而一年后，陳先生突然發(fā)現(xiàn)租金中斷，該工作人員也失去聯(lián)系。待陳先生返回十堰查看時，震驚地發(fā)現(xiàn)自家房屋已被違規(guī)改造成5個獨(dú)立房間出租給不同租客，且預(yù)收的所有押金及租金均被該工作人員卷走。

陳先生隨即向有關(guān)部門投訴，但調(diào)查后發(fā)現(xiàn)：陳先生未與該中介機(jī)構(gòu)簽訂過委托租賃協(xié)議，該工作人員的行為屬個人行為，且該工作人員早已離職，維權(quán)陷入困境。

針對該現(xiàn)象，新出臺的《條例》規(guī)定，住房租賃經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的從業(yè)人員不得以個人名義承接住房租賃經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)。住房租賃經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)不得代收、代付住房租金、押金。規(guī)范了住房租賃經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的行為，進(jìn)一步保障了廣大租戶的權(quán)益。

市住新局有關(guān)負(fù)責(zé)人提醒：群眾通過房屋中介租賃房屋前，可以先在市住建局官方網(wǎng)站查詢該中介是否在主管部門備案，如果沒有備案，建議不要通過該中介租賃房屋;租客在支付租金或押金時，切勿通過中介機(jī)構(gòu)及其工作人員轉(zhuǎn)交，以規(guī)避資金風(fēng)險。

“陽臺蝸居”?破!

2020年，黃女士通過某租賃平臺以每月500元租下樓頂彩鋼板搭建的簡易房。居住期間，因電路故障導(dǎo)致自購的一個電器損壞。在與房東協(xié)商賠償無果后，黃女士最終只能選擇搬離。

“現(xiàn)在回想起來還后怕，那個臨時搭建的房子根本沒有安全保障。”黃女士事后回憶道。

《條例》第七章劃出“居住紅線”：用于出租的住房應(yīng)當(dāng)符合建筑、消防、燃?xì)?、室?nèi)裝飾裝修等方面的法律、法規(guī)、規(guī)章和強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)，不得危及人身安全和健康。廚房、衛(wèi)生間、陽臺、過道、地下儲藏室、車庫等非居住空間，不得單獨(dú)出租用于居住。

據(jù)市住新局有關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，新規(guī)的出臺保障了租戶的人身安全，避免陷入“陽臺蝸居”“多人群租”等境地。對出租方而言，直接壓縮了通過違規(guī)改造牟利的空間，倒逼其回歸合規(guī)經(jīng)營。同時提醒租客，選擇合規(guī)房源，并查驗(yàn)房東提供的房屋權(quán)屬證明材料及備案信息。

備案維權(quán)?對!

2015年前后，李女士租房遭遇房東房產(chǎn)被拍賣。因租賃合同未備案，產(chǎn)生糾紛，雖然最終維權(quán)成功，但過程卻異常曲折。

“此案中，若租賃合同完成備案，備案證明就是租賃期間擁有使用權(quán)最有利的證據(jù)?！笔凶⌒戮钟嘘P(guān)負(fù)責(zé)人指出，《民法典》規(guī)定，租賃物在承租人按照租賃合同占有期限內(nèi)發(fā)生所有權(quán)變動的，不影響租賃合同的效力。此次《條例》明確，出租人應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定，通過住房租賃管理服務(wù)平臺等方式將住房租賃合同向租賃住房所在地房管部門備案。

市住新局有關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，合同備案制度具有雙重保護(hù)功能：一是形通過備案的合同意味著其條款符合法律規(guī)定，權(quán)利義務(wù)約定明確，能有效規(guī)避“陰陽合同”等風(fēng)險;二是備案信息具有公示公信效力，在租金糾紛、押金爭議、房屋拍賣等情形下可作為核心證據(jù)。

市住新局有關(guān)負(fù)責(zé)人提醒，租賃雙方在訂立住房租賃合同時，推薦使用市住房和城市更新局網(wǎng)站公布的合同示范文本，明確約定租金標(biāo)準(zhǔn)、支付方式、押金額度、違約責(zé)任等核心條款，合同文本可在市住新局官網(wǎng)下載。合同簽訂后，雙方在30日內(nèi)到市房屋租賃管理中心進(jìn)行備案，承租人有權(quán)要求出租人配合辦理。

編輯：陸興敏